Dauerwohnen in Warnemünde schützen: Stadt plant neue Regeln für Ferienwohnungen
Die Stadt Rostock will das dauerhafte Wohnen in Warnemünde langfristig sichern und einer weiteren Verdrängung durch Ferienwohnungen entgegenwirken. Dafür soll der Bebauungsplan Nr. 01.WA.183 „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde“ geändert und künftig stärker zwischen Wohn- und touristisch geprägten Bereichen unterschieden werden.
„Warnemünde ist einer unserer wichtigsten Tourismusstandorte – aber Warnemünde ist vor allem auch ein Ort, an dem Menschen dauerhaft leben und zu Hause sind. Beides muss miteinander vereinbar bleiben“, betont Senatorin Ute Fischer-Gäde. Ferienwohnen solle dort möglich sein, wo es städtebaulich verträglich ist. Gleichzeitig müsse verhindert werden, dass immer mehr regulärer Wohnraum verloren gehe. „Ein lebendiges Warnemünde braucht ganzjährig bewohnte Häuser, Nachbarschaften und eine funktionierende Infrastruktur“, so die Senatorin.
Dauerwohnen und Tourismus in Balance
Hintergrund der geplanten Änderung ist die Entwicklung der vergangenen Jahre. Werden Wohnungen in ursprünglich durch Wohnen geprägten Bereichen zunehmend als Ferienunterkünfte genutzt, steht dauerhaft lebenden Menschen weniger Wohnraum zur Verfügung. Zugleich können sich ganze Quartiere verändern, wenn Wohnungen nur noch zeitweise bewohnt werden.
Die Stadt verfolgt deshalb nicht das Ziel, Ferienwohnungen grundsätzlich aus Warnemünde zu verdrängen. Vielmehr sollen Dauerwohnen und touristische Nutzungen räumlich geordnet und dauerhaft in ein verträgliches Verhältnis gebracht werden.
Künftig soll der Bebauungsplan deshalb stärker auf die unterschiedlichen Strukturen im Ort eingehen. Wohngeprägte Bereiche, unter anderem im Umfeld von Gartenstraße und Wiesenweg sowie in der Schillerstraße, werden als Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Neue Ferienwohnungen sollen dort nicht mehr zugelassen werden. Das Wohnen und die Wohnruhe haben in diesen Bereichen Vorrang.
Anders sieht es in Quartieren aus, in denen Dauerwohnen und Ferienwohnungen bereits heute nebeneinander bestehen. Dort sollen verbindliche Mindestanteile für das Dauerwohnen festgelegt werden. Die Vorgaben orientieren sich im Wesentlichen am ermittelten Bestand. Damit soll verhindert werden, dass der Anteil der Ferienwohnungen künftig deutlich zulasten des dauerhaften Wohnens wächst.
Eine besondere Rolle übernehmen einzelne, unmittelbar an der Ostsee gelegene und bereits stark touristisch geprägte Bereiche. Dort soll der Tourismus gezielt gebündelt werden. In den vorgesehenen Sondergebieten „Tourismus und Beherbergung“ wird deshalb auf einen verbindlichen Mindestwohnanteil verzichtet. Dauerwohnen bleibt dort jedoch weiterhin zulässig. Insgesamt machen diese Flächen nur einen vergleichsweise kleinen Teil des Änderungsgebietes aus.
Bestehende Ferienwohnungen genießen nicht automatisch Bestandsschutz
Für Eigentümer bedeutet die geplante Änderung nicht, dass bestehende Ferienwohnungen automatisch aufgegeben werden müssen. Wohnungen, die bereits vor 2013 nachweislich als Ferienwohnungen genutzt wurden, können unter den in der Planung beschriebenen Voraussetzungen Bestandsschutz genießen. Der entsprechende Nachweis ist bei einem Bauantrag gegenüber der Baugenehmigungsbehörde zu führen.
Anders verhält es sich bei ungenehmigten Ferienwohnungen: Allein die Tatsache, dass eine solche Nutzung bereits besteht, begründet keinen Bestandsschutz.
Für neue Nutzungsänderungen wird künftig entscheidend sein, in welchem Bereich des Plangebietes sich die Immobilie befindet. In den Allgemeinen Wohngebieten sollen neue Ferienwohnungen ausgeschlossen sein. In den Sondergebieten, in denen Dauer- und Ferienwohnen miteinander verbunden werden können, muss der jeweils festgesetzte Mindestanteil für das Dauerwohnen eingehalten werden.
Dabei handelt es sich ausdrücklich nicht um einen Höchstanteil für Dauerwohnungen. Eigentümer können selbstverständlich auch einen größeren Teil eines Gebäudes dauerhaft zu Wohnzwecken nutzen.
Neue Planung soll für mehr Rechtssicherheit sorgen
Die Überarbeitung des Bebauungsplans hat auch einen rechtlichen Hintergrund. Bereits 2017 hatte die Bürgerschaft den Bebauungsplan zum Schutz des Wohnens beschlossen. Dieser war mit einer sogenannten sozialen Erhaltungssatzung verbunden. Die Erhaltungssatzung wurde jedoch 2021 vom Oberverwaltungsgericht Greifswald für unwirksam erklärt. Dadurch entstand insbesondere für die im Bebauungsplan ausgewiesenen Sondergebiete weiterer Regelungsbedarf.
Mit der 1. Änderung soll der Schutz des Dauerwohnens deshalb unmittelbar im Bebauungsplan verankert werden. Die neuen, detaillierteren Festsetzungen basieren auf einer umfangreichen Erhebung der tatsächlichen Nutzungen in Warnemünde sowie auf einer fachlichen und juristischen Begutachtung. Ziel ist es, die Regelungen rechtssicherer zu gestalten und zugleich den unterschiedlichen Strukturen des Ostseebades besser Rechnung zu tragen.
Beratung startet im September
Die Vorlage für den Abwägungs- und Satzungsbeschluss soll zunächst in den zuständigen Gremien beraten werden. Bereits am 8. September steht der „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde“ in der Ortsbeiratssitzung Warnemünde/Diedrichshagen auf der Tagesordnung.
Die abschließende Entscheidung der Bürgerschaft ist für den 7. Oktober 2026 vorgesehen. Damit könnte ein weiterer wichtiger Schritt getan werden, um Warnemünde auch langfristig als lebendigen Ort zum Wohnen und Arbeiten zu erhalten – und gleichzeitig seinen Charakter als beliebtes Urlaubsziel zu sichern.
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